Immobilien

Rund um die Immobilie gibt es steuerliche Chancen und Risiken. Diese gilt es zu berücksichtigen und zu Ihren Gunsten auszubauen.

Der Kauf einer Immobilie beinhaltet zahlreiche steuerliche Anknüpfungspunkte. Sie sollten sich hier noch vor dem Kauf eingehend beraten lassen, um steuerliches Entlastungspotential voll auszuschöpfen und eine langfristig saubere Investitionsplanung zu erhalten.

Vor dem Kauf

Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Kaufpreis. Wir prüfen, ob Sie auch bewegliche Gegenstände erworben haben, die im Kaufpreis enthalten sind. Durch einen Einzelausweis des Wertes wird die Grunderwerbsteuer gemindert. Entscheidend bei einer Immobilieninvestition aus Privatvermögen ist auch, ob diese als Grundstücksgemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird. Dies kann bei einer späteren Übertragung zu positiven steuerlichen Effekten führen.

Bei der Gewinnermittlung einer Immobilie ist die Abschreibung steuermindernd zu berücksichtigen. Die Abschreibung bezieht sich jedoch nur auf den im Kaufpreis enthaltenen Gebäudeanteil. Es ist bei der erstmaligen steuerlichen Erfassung darauf zu achten, dass der Gesamtkaufpreis angemessen auf einen Grundstücks- und Gebäudeteil verteilt wird. So vermeiden Sie die Minderung Ihres möglichen Abschreibungsvolumens.

Investitionen und laufende Kosten

Bei wesentlichen Investitionen in eine Immobilie kurz nach Anschaffung besteht das Risiko, dass laufende Werbungskosten nicht sofort von der Steuer abgezogen werden. Es ist zu planen, in welchem Zeitraum welche Investitionen durchzuführen sind. Bei Gewerbeimmobilien ist die Umsatzsteuer für die Gesamtrendite interessant. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mietverträge mit Umsatzsteuer ausgewiesen und anschließend Vorsteuerbeträge beim Finanzamt geltend gemacht werden. Im Ergebnis führt dies zu einer verringerten Kostenstruktur.
 Auch die Höhe der Miete an nahe Angehörige ist gestaltbar und kann zu steuerlichen Vorteilen beim Vermieter und zu Liquiditätsvorteilen beim Mieter führen.
 
Betriebskostenabrechnungen sind nicht leicht zu lesen. Zu beachten ist, dass die gezahlten Beträge für die Instandhaltungsrücklage nicht im Jahr der Zahlung, sondern erst im Jahr der tatsächlichen Modernisierung steuerlich abzugsfähig sind. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können über mehrere Jahre verteilt werden, so dass Ihre Einkünfte gleichbleibend sind und keine steuerlichen Spitzen entstehen.

Verkaufen / Verschenken / Vererben

Beim Verkauf von Immobilien ist die Spekulationsfrist zu beachten. Die Berechnung des Zehn- Jahreszeitraums ist komplex und birgt einige Besonderheiten, insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum.
 
Das Verschenken oder Vererben von Immobilien führt bei steigendem Verkehrswert zu erheblichen Steuerbelastungen. Der Ansatz der richtigen Bewertung und des richtigen Verfahrens beim Finanzamt spart Ihnen Steuern.

Ihr Fachberater

Daniel Nitzsche

+49 30 39 77 888 10
nitzsche@istb.eu

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