Immobilien
Rund um die Immobilie gibt es steuerliche Chancen und Risiken. Diese gilt es zu berücksichtigen und zu Ihren Gunsten auszubauen.
Der Kauf einer Immobilie beinhaltet zahlreiche steuerliche Anknüpfungspunkte. Sie sollten sich hier noch vor dem Kauf eingehend beraten lassen, um steuerliches Entlastungspotential voll auszuschöpfen und eine langfristig saubere Investitionsplanung zu erhalten.
Vor dem Kauf
Die Grunderwerbsteuer ist abhängig vom Kaufpreis. Wir prüfen, ob Sie auch bewegliche Gegenstände erworben haben, die im Kaufpreis enthalten sind. Durch einen Einzelausweis des Wertes wird die Grunderwerbsteuer gemindert. Entscheidend bei einer Immobilieninvestition aus Privatvermögen ist auch, ob diese als Grundstücksgemeinschaft oder Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben wird. Dies kann bei einer späteren Übertragung zu positiven steuerlichen Effekten führen.
Bei der Gewinnermittlung einer Immobilie ist die Abschreibung steuermindernd zu berücksichtigen. Die Abschreibung bezieht sich jedoch nur auf den im Kaufpreis enthaltenen Gebäudeanteil. Es ist bei der erstmaligen steuerlichen Erfassung darauf zu achten, dass der Gesamtkaufpreis angemessen auf einen Grundstücks- und Gebäudeteil verteilt wird. So vermeiden Sie die Minderung Ihres möglichen Abschreibungsvolumens.
Investitionen und laufende Kosten
Bei wesentlichen Investitionen in eine Immobilie kurz nach Anschaffung besteht das Risiko, dass laufende Werbungskosten nicht sofort von der Steuer abgezogen werden. Es ist zu planen, in welchem Zeitraum welche Investitionen durchzuführen sind. Bei Gewerbeimmobilien ist die Umsatzsteuer für die Gesamtrendite interessant. Unter bestimmten Voraussetzungen können Mietverträge mit Umsatzsteuer ausgewiesen und anschließend Vorsteuerbeträge beim Finanzamt geltend gemacht werden. Im Ergebnis führt dies zu einer verringerten Kostenstruktur.
Auch die Höhe der Miete an nahe Angehörige ist gestaltbar und kann zu steuerlichen Vorteilen beim Vermieter und zu Liquiditätsvorteilen beim Mieter führen.
Betriebskostenabrechnungen sind nicht leicht zu lesen. Zu beachten ist, dass die gezahlten Beträge für die Instandhaltungsrücklage nicht im Jahr der Zahlung, sondern erst im Jahr der tatsächlichen Modernisierung steuerlich abzugsfähig sind. Bestimmte Modernisierungsmaßnahmen können über mehrere Jahre verteilt werden, so dass Ihre Einkünfte gleichbleibend sind und keine steuerlichen Spitzen entstehen.
Verkaufen / Verschenken / Vererben
Beim Verkauf von Immobilien ist die Spekulationsfrist zu beachten. Die Berechnung des Zehn- Jahreszeitraums ist komplex und birgt einige Besonderheiten, insbesondere bei selbstgenutztem Wohneigentum.
Das Verschenken oder Vererben von Immobilien führt bei steigendem Verkehrswert zu erheblichen Steuerbelastungen. Der Ansatz der richtigen Bewertung und des richtigen Verfahrens beim Finanzamt spart Ihnen Steuern.
Daniel Nitzsche
Fragen zum Thema „Immobilien“ vorab beantwortet
Welche Kosten können bei der Anschaffung einer Immobilie steuerlich geltend gemacht werden?
Des Weiteren sind Schuldzinsen für Darlehen, die für Zwecke des Immobilienerwerbs aufgenommen wurden, auch im Rahmen der Einkommen- bzw. Körperschaftsteuer zu berücksichtigen.
Wie wirkt sich Eigentum auf Steuern aus?
Des Weiteren sind Mieteinnahmen aus vermieteten Objekten als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Rahmen der Einkommensteuer (bzw. der Körperschaftsteuer) zu versteuern. Als steuermindernde Werbungskosten kommen hier insbesondere die Abschreibung des Kaufpreises sowie Schuldzinsen und die Bewirtschaftungskosten in Frage.
Darüber hinaus ist zu beachten, dass insb. bei nur kurzfristigen Vermietungen von Wohn- und Schlafräumen auch Umsatzsteuer fällig wird. In diesen Fällen sind regelmäßig Umsatzsteuer-Voranmeldungen an das Finanzamt zu übermitteln. Jedoch können dann auch Vorsteuerbeträge aus Rechnungen von anderen Unternehmern geltend gemacht werden.
Wann ist der richtige Zeitpunkt, um eine Immobilie zu verkaufen?
Ferner müssen Eigentümer mehrerer Immobilien bei geplanten Veräußerungen zwingend eine Umqualifizierung in gewerbliche Einkünfte vermeiden, da ansonsten keine steuerfreie Veräußerung möglich ist. Leider ist die Abgrenzung nicht immer einfach, allerdings bietet die sog. Drei-Objekt-Grenze eine Orientierung (der Verkauf von mehr als drei Immobilien innerhalb von fünf Jahren gilt als gewerblich).
Werden Immobilien in Kapitalgesellschaften (GmbH) gehalten, unterliegt der Veräußerungserlös immer der Besteuerung mit 15 % Körperschaftsteuer. Eine Besteuerung mit Gewerbesteuer erfolgt bei reinen Grundstücks-GmbHs i. d. R. nicht.
Ist die Vermietung meiner Immobilien umsatzsteuerpflichtig oder umsatzsteuerfrei?
In allen anderen Fällen ist die Vermietung grundsätzlich umsatzsteuerfrei. Es besteht allerdings die Möglichkeit zur Steuerpflicht zu optieren, wenn Sie an einen anderen Unternehmer vermieten. Das ist dann von Vorteil, wenn hohe Vorsteuerbeträge aus Eingangsrechnungen vorliegen. Die Vorsteuererstattung ist bei steuerfreier Vermietung nicht möglich. Bei der steuerpflichtigen Vermietung dagegen schon. Daher ist die Option auch an gewisse Bedingungen geknüpft.
Allgemeine Fragen vorab beantwortet
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